业主大会议事规则

业主大会议事规则

 

目录

第一章  总则

第二章  业主大会召开程序

第三章  议事内容

第四章  投票规则

第五章  议事方式

第六章  附则

 

第一章 总则

 

第一条为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称议事规则）。

　　第二条  业主大会是物业管理区域内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　第三条  本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。

第四条  本议事规则经 年 月 日业主大会通过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

 

第二章  业主大会召开程序

 

第五条  业主大会会议与会业主的计算 

业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数按实到业主数以及采取委托代理方式表决的业主数的总和计算。 

业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数按表决票送达的业主数计算。

第六条  召开业主大会会议的程序 

业主大会会议按下列程序召开： 

（一）会议筹备工作（审议议案） 

业主委员会（换届选举筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。 

（二）发布公告 

业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。 

公告包括以下内容：

1．会议形式；

2．会议日期、地点；

3．提交会议审议的事项；

4．会务常设联系人姓名、联系电话；

5．其他需公告的事项。 

（三）投票表决或征询意见（决定事项）

采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主或业主代表就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决。 

采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会（换届选举筹备组）发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询建筑区划内业主意见或由业主投票表决。 

（四）回收统计意见（形成决议、作出决定） 

业主委员会（换届选举筹备组）根据本规则第十四条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。 

回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会（换届选举筹备组）应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府或社区居民委员会或公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。 

业主委员会（换届选举筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。 

形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。 

监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任。 

（五）通报业主大会议事决定 

业主委员会（换届选举筹备组）应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。 

业主委员会（换届选举筹备组）应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。 

召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，可以邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员列席。 

业主委员会不依法、以本规则召开业主大会会议的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。

　　

第七条  业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在乡(镇)人民政府、街道办事处和市房管局备案。

 

公告包括以下内容：

1．会议形式；

2．会议日期、地点；

3．提交会议审议的事项；

4．会务常设联系人姓名、联系电话；

5．其他需公告的事项。

 

第三章  议事内容

 

　　第八条  业主大会的议事内容：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则； 

（二）决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人； 

（三）决定物业服务合同的主要内容； 

（四）决定物业服务费用的调整； 

（五）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 

（六）选举、更换、罢免业主委员会委员；  

（七）决定业主委员会的工作权限和工作经费； 

（八）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作报告； 

（九）决定本建筑区划内物业共有部分的经营、收益等方案； 

（十）决定本建筑区划内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 

（十一）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项； 

（十二）监督物业共有部分的使用与维护，督促业主、使用人遵守管理规约； 

（十三）改建、重建建筑物及其附属设施； 

（十四）改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定； 

（十五）决定本建筑区划的划分、调整； 

（十六）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜； 

（十七）决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项。　　

第九条  业主委员会的议事内容：

　　(一)组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作;

　　(二)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同;

　　(三)组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则;

　　(四)督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用;

　　(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题;

　　(六)提出维修资金续筹方案，督促维修资金交纳责任人按照规定交纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用;

　　(七)公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容;

　　(八) 对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;

　　(九)按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目;

(十)法律法规规定的其他事项。

第十条  业主大会决定 

业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本建筑区划内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。 

业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  

业主大会应尊重物业服务企业或其他管理人的合法权益，涉及到物业服务企业或其他管理人的决定，应就有关事项进行事前协商。

业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，并不得从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。 

业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区市房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十一条  提议再次召开业主大会会议的限制 

业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在365日内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

 

第四章  投票规则

 

第十二条  业主投票权的确定

业主在业主大会会议上的投票权，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算，以**平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足**平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。 

业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 

有产权的车位计入用于确定业主投票权的专有部分面积，投票权比照前述规定计算；无产权的车位及摊位不计入用于确定业主投票权的专有部分面积。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及单个业主或买受人拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。 

总人数，按照前项的统计总和计算。

第十三条  业主、业主代表的代理 

业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。 

业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的，应符合下列约定： 

（一）业主是自然人的，可以书面委托建筑区划内的其他业主或者 亲属参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权。 

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议或者业主委员会会议。 

（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议或者业主委员会会议。 

业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定： 

（一）授权委托书； 

（二）业主本人的身份证复印件及相关产权证明复印件

　　第十四条  业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意;业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。

　　第十五条  持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。或者具有相关产权证明亦为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。

　　第十六条  业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须按要求在投票表格上填写有关情况并签名(盖章)。

第十七条  同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。

 

第五章  议事方式

 

第十八条  业主大会定期会议 

业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为每年4月30日前，由业主委员会负责召集。业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。     

业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的形式、时间、地点、内容等主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告。 

业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。 业主大会定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致。

第十九条  业主大会临时会议 

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： 

（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；  

（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；

（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任； 

（四）业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的。 

属本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：

1、有明确发起人；

2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；

3、提议人有不动产权属证书复印件。业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本建筑区划内书面公告。逾期未作出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨论形成议题，并应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会临时会议表决议题应与提交议题相一致。 

属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起30日内召开业主大会临时会议，就重大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。 

属本条第一款第三项情形的，业主委员会应当在委员缺额人数超过委员总数40%或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任之日起30日内召开业主大会临时会议，就业主委员会委员、主任、副主任的缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。 

属本条第一款第四项情形的，业主委员会应当在业主小组决定作出之日起**日内召开业主大会临时会议，就业主小组决定与业主大会决定有抵触的事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

 

第二十条  档案资料管理 

业主大会档案资料由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本建筑区划业主委员会工作规则中的相关约定管理。 

第二十一条  业主大会解散

因建筑区划发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的市房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导监督下，做好业主共有财产清算工作。 

业主大会解散前，业主共有财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡（镇）人民政府。

 

 

 

第六章  附则

 

第二十二条  本议事规则业主大会(业主委员会)、物业服务企业或其他管理人和每位业主各执一份。

第二十三条  本议事规则自在首次业主大会上表决通过之日起生效。

第二十四条  本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的议事规则，经业主大会会议表决通过之日起生效。

第二十五条  本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。

第二十六条  制定和修改的议事规则，按规定报房地产主管部门备案。

第二十七条  本议事规则的内容如有与法律、法规、规章、政策的规定相抵触的，应当遵照法律、法规、规章、政策的规定执行。

 

议事规则使用说明

 

本议事规则适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本议事规则的内容，对议事规则条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。